Projeto de Loteamento

O projeto de loteamento permite a subdivisão de uma gleba, devendo o projeto ser viável e atrativo, obedecer à legislação e apresentar qualidade técnica. … Estão inclusos no projeto, as áreas de preservação e doação, a divisão dos lotes, o traçado das vias de acesso e o cronograma de execução

Loteamentos para indústrias ou para a construção de casas  precisam cumprir algumas exigências, antes de receber obras. Obter licença ambiental, ter um estudo de geotecnia do solo e adequação à legislação local são alguns dos procedimentos básicos. Em seguida, o projeto deve levar em consideração a topografia do terreno, a drenagem e as instalações para saneamento básico, eletricidade e telefonia. Pavimentação e paisagismo também são relevantes. Além da localização, loteamentos se valorizam de acordo com as benfeitorias que agregam e da infraestrutura em seu entorno.

Quando se pensa em empreender um loteamento quais exigências devem ser cumpridas antes que as obras iniciem?
Antes de iniciar qualquer obra é preciso obter todas as licenças necessárias para sua execução. Licenciamento ambiental e aprovação na prefeitura municipal são itens básicos a serem cumpridos. Dependendo da complexidade e porte do empreendimento, exigências adicionais podem ocorrer, como, por exemplo, desenvolvimento de estudos ambientais mais detalhados como EIV (Estudo de Impacto da Vizinhança) ou EIA-RIMA (Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental), nos quais são definidas medidas mitigadoras para o impacto a ser gerado. A etapa de regularização da área (retificação, subdivisão ou unificação) também é muito importante e, por vezes, demorada, principalmente quando envolve retificação. No entanto, havendo essa necessidade, é preciso regularizar a matrícula para que o processo de aprovação seja concluído com base em uma matrícula que descreve a realidade do terreno.

Como funciona a obtenção de licença ambiental, estudos de geotecnia do solo e adequação à legislação local. Esses procedimentos são os mais demorados para se conseguir?
O processo de licenciamento ambiental normalmente é dividido em três etapas:
1. Licença prévia, apresentando os estudos iniciais de ocupação da área.
2. Licença de instalação, apresentando todos os projetos de urbanismo e infraestrutura aprovados pelos organismos competentes.
3. Licença de ocupação, após certificar-se da correta execução das obras.
Sem dúvida é uma das etapas mais demoradas de todo o processo de aprovação.
Já os estudos de geotecnia do solo (ou sondagem) são fundamentais para o desenvolvimento dos projetos de infraestrutura. Neles, podemos identificar o tipo de solo, profundidade do lençol freático e existência de rochas. Todas essas informações são muito relevantes para o desenvolvimento dos projetos executivos.
Com relação à legislação, apesar do parcelamento de solo ser regido pela lei federal 6766/79, é sempre importante a análise detalhada da legislação municipal, visto que podem existir exigências municipais mais restritivas que a lei federal.

Loteamentos têm projetos? Caso sim, o que eles envolvem?
Para a aprovação de loteamentos é necessário desenvolver diversos projetos. Entre eles: urbanístico, paisagismo, arborização viária, sinalização viária (vertical e horizontal), pavimentação, rede de drenagem de águas pluviais, rede de esgoto, rede de água, rede elétrica e terraplenagem.
Todos os projetos precisam ser aprovados por organismos públicos, seja a prefeitura e suas secretarias ou alguma concessionária, no caso da rede elétrica ou rede de água e esgoto, por exemplo.

Topografia (terraplenagem) do terreno, drenagem e instalações para saneamento básico são obras que ficam a cargo da incorporadora do loteamento?
Todas as obras de infraestrutura necessárias para a implantação de um loteamento são responsabilidade da incorporadora. É necessário entregar a obra com todas as redes (água, esgoto, elétrica e telefônica) devidamente testadas e aceitas pelas respectivas concessionárias para que a prefeitura emita o termo de recebimento, garantindo que todas as obrigações do incorporador foram devidamente executadas.